Haus aus den 70er Jahren sanieren: Kosten und Reihenfolge

Was kostet die Sanierung eines 70er-Jahre-Hauses?

Rechne in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, nicht in Pauschalen. Die Spanne ist groß, weil zwischen Teil- und Kernsanierung Welten liegen.

Rechenbeispiel: Ein freistehendes Haus von 1974 mit 140 Quadratmetern Wohnfläche, 130 Quadratmetern Fassade und 120 Quadratmetern Dachfläche. Die energetische Teilsanierung landet bei rund 140.000 Euro. Nach Förderung bleiben davon etwa 100.000 Euro Eigenanteil. Die Kernsanierung desselben Hauses kostet rund 260.000 Euro.

Welche Schwachstellen hat ein 70er-Jahre-Haus?

Die Baujahre 1969 bis 1979 haben ein sehr ähnliches Fehlerbild. Vier Punkte tauchen fast immer auf.

Dämmstandard. Gebaut wurde vor der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977. Außenwände haben oft keine Dämmung, das Dach vier bis sechs Zentimeter, die Kellerdecke gar nichts. Der Heizwärmebedarf liegt bei 200 bis 300 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr, moderne Häuser brauchen unter 60.

Elektrik. Typisch sind Schraubsicherungen, zu wenige Steckdosen und ein fehlender Fehlerstromschutzschalter. Für Wallbox oder Wärmepumpe reicht das nicht mehr. Die Erneuerung der Elektroinstallation gehört deshalb fast immer dazu.

Heizung. Viele Häuser haben noch einen Öl- oder Gaskessel mit Baujahr nach 1990, dazu einen Öltank im Keller. Die Vorlauftemperaturen liegen bei 65 bis 75 Grad, was einer Wärmepumpe im Weg steht, solange die Hülle nicht besser wird.

Schadstoffe. Asbest steckt in Wellplatten, Fensterbänken, Fliesenklebern und in Nachtspeicheröfen. Alte Mineralwolle im Dach gilt bis 1996 als krebsverdächtig. Eine Schadstofferkundung kostet 500 bis 1.500 Euro und verhindert einen Baustopp mitten im Projekt.

In welcher Reihenfolge sanierst du ein 70er-Jahre-Haus?

Wer alles auf einmal macht, braucht 8 bis 14 Monate und die volle Summe sofort. Zwei bis drei Bauabschnitte sind die realistischere Variante. Wichtig ist nur, dass jeder Abschnitt in sich abgeschlossen ist und der nächste nichts wieder aufreißt.

1. Abschnitt eins: Hülle dicht und trocken. Dach, Fenster, Fassadendämmung, Kellerdecke. Danach sinkt der Heizbedarf so weit, dass die neue Heizung kleiner ausgelegt werden kann. Dauer: drei bis fünf Monate.
2. Abschnitt zwei: Technik. Heizung, Elektrik, Sanitärstränge, Lüftung. Alles, was in Wände und Böden greift, passiert hier. Dauer: zwei bis vier Monate.
3. Abschnitt drei: Oberflächen und Bäder. Estrich, Böden, Putz, Türen, Malerarbeiten. Erst jetzt, weil vorher noch gestemmt wird. Dauer: zwei bis vier Monate.

Diese Reihenfolge spart bares Geld. Eine Wärmepumpe für ein ungedämmtes Haus wird zwei bis drei Kilowatt größer ausgelegt und kostet dadurch 3.000 bis 6.000 Euro mehr. Wie die Gewerke im Detail ineinandergreifen, zeigt die Reihenfolge der Gewerke bei der Sanierung.

Welche Förderung gibt es und was bleibt als Eigenanteil?

Gefördert werden Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und der Heizungstausch, jeweils über die Bundesförderung für effiziente Gebäude. Stand 2026 gelten diese Eckwerte, prüfe sie vor dem Antrag bei der KfW und beim BAFA.

Zwei Regeln sind entscheidend. Erstens muss der Antrag vor der Auftragsvergabe gestellt sein, ein Rücksprung ist nicht möglich. Zweitens schließen sich Zuschuss und Steuerbonus für dieselbe Maßnahme aus. Welcher Weg günstiger ist, zeigt der Überblick über Zuschuss, Kredit und Steuerbonus.

Welche Pflichten gelten beim Eigentümerwechsel?

Wer ein Haus aus den 70er Jahren kauft, erbt Pflichten. Das Gebäudemodernisierungsgesetz, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz, gibt dafür zwei Jahre ab Eigentumsübergang Zeit. Zwei Punkte betreffen fast jedes Haus dieses Baujahrs.

• Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen auf einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin. Kosten: 30 bis 80 Euro je Quadratmeter.
• Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen dämmen. Kosten: 10 bis 25 Euro je Meter, oft in Eigenleistung machbar.
• Der alte Heizkessel darf bleiben. Das frühere Betriebsverbot für Kessel über 30 Jahre ist mit der Novelle vom 23. Juli 2026 entfallen. Wirtschaftlich lohnt der Tausch trotzdem meist.

Verkaufst du dagegen, ist ein gültiger Energieausweis Pflicht, und bei Ein- und Zweifamilienhäusern gehört ein Beratungsgespräch mit einer Energieberatung dazu. Der Gesetzestext steht auf gesetze-im-internet.de. Für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen gilt seit dem 29. Juli 2026 keine 65-Prozent-Regel mehr, sondern eine steigende Brennstoffquote nach § 43 GModG: ab 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 15, ab 2035 30 und ab 2040 60 Prozent klimaneutrale Brennstoffe.

Wann lohnt sich Abriss und Neubau mehr?

Der Vergleich ist einfacher, als er klingt. Ein Neubau kostet 2.600 bis 3.800 Euro je Quadratmeter, dazu 20.000 bis 45.000 Euro für Abriss und Entsorgung. Für 140 Quadratmeter sind das 385.000 bis 575.000 Euro.

Die Kernsanierung liegt mit 196.000 bis 350.000 Euro darunter, und zwar deutlich. Häuser der 70er Jahre haben massive Wände, tragfähige Betondecken und oft großzügige Grundrisse. Die Substanz ist selten das Problem.

Für den Neubau spricht es trotzdem, wenn drei Dinge zusammenkommen: schwere Schadstoffbelastung im ganzen Haus, Geschosshöhen unter 2,30 Meter und ein Grundriss, der zur geplanten Nutzung nicht passt. Die Finanzierung beider Wege unterscheidet sich ebenfalls, dazu hilft der Beitrag zum Finanzieren der Sanierung.

Häufige Fragen

Zuletzt aktualisiert: August 2026 · Preise als Spannen, Förderkonditionen vor Antragstellung prüfen.